Projet Immobilier

Comment faire de la sous-location en France ?

De façon simple, la sous-location désigne une pratique qui consiste à mettre en bail une partie ou l’ensemble d’un logement dont on n’est que le locataire. C’est-à-dire, vous n’êtes pas propriétaire du logement, mais vous proposez aux gens de le louer en échange d’une rémunération.

La sous-location professionnelle en France n’est pas en soi une activité illégale

Que le logement concerné par la sous-location soit privé ou social, il s’agit généralement d’une pratique réglementée. Je vous propose, à travers cet article, de découvrir comment faire de la sous-location en France.

La sous-location : une pratique légale ?

La sous-location est une réalité sur le territoire français. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 décrit de façon assez explicite que ‘’Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer’’.

Il s’avère difficile de différencier les amis et la famille du sous-locataire. Il devient donc complexe voire impossible pour le propriétaire de les distinguer afin de prouver la supercherie.

Deux faits permettent dans ce cas de reconnaître l’infraction :

  • d’abord le fait que le sous-locataire reconnaisse ouvertement le manège
  • ou le fait que le bailleur lui-même remarque l’absence de son réel locataire substitué par un étranger sur une durée relativement longue.

Sous-location d’un logement : les conditions ?

  • Le contrat de sous-location qui devra comprendre : le prix du loyer, la date de validation et de fin du bail de sous-location (la période de validité du bail et donc le temps d’occupation), la date de versement du loyer au propriétaire.

Par ailleurs, il faudra y préciser tout ce qui est sous-loué, du nombre de pièces aux équipements et pièces annexes, telle une place de parking ou encore un garage.

Le montant du dépôt de garantie doit être également mentionné. Il doit correspondre à au plus 1 fois le loyer pour un logis non meublé et à deux fois celui-ci pour un cadre meublé. Enfin, il faudra notifier le prix du loyer sans considérer les charges ;

  • Une copie de l’autorisation écrite du bailleur

Ici, le bailleur n’a le droit de s’opposer à la sous-location que si cette dernière peut constituer pour lui, une source de désagréments non négligeables comme la pratique d’activités illicites, et donc l’augmentation de la délinquance.

Le bailleur peut également opposer un refus à une sous-location si les conditions sont abusives ou si simplement le locataire refuse ou n’est pas en mesure de lui fournir plus d’informations quant à sa raison de vouloir sous-louer son logement ou une de ses pièces.

Quels autres documents à fournir ?

En plus de la copie de l’autorisation écrite du bailleur et du contrat de sous-location, il y a des documents complémentaires à fournir :

  • Une copie du bail d’habitation en cours, qui avait été convenu entre le locataire actuel et le bailleur ;
  • Un état détaillé des lieux qui sera rempli uniquement au moment de la remise de clés ;
  • Un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance de l’usage des parties privatives et précisant la cote part afférente au lot loué dans chaque catégorie de charges.

Sous-location : pour quels avantages ?

Loin d’être une pratique illégale, la sous-location, si elle est bien organisée, peut être bel et bien bénéfique pour les différentes parties prenantes.

  • Le locataire peut facilement s’éloigner de son logement sur une longue durée mais il doit s’assurer qu’il peut y toujours retourner comme chez lui ;
  • Le locataire pourra également recevoir une rémunération de la part de son sous-locataire ; ce qui lui permettrait de faire des économies ;
  • Le propriétaire, de son côté, perçoit régulièrement le loyer ;
  • Le sous-locataire, en ce qui le concerne, aura droit à l’aide personnelle au logement et économisera sur les fonds qu’il aurait dû débourser dans la quête d’un logement.

Quels risques et inconvénients ?

Personnellement, je ne parlerai pas d’inconvénients. Il y a plutôt des risques auxquels peuvent être exposés les acteurs de la sous-location professionnelle.

  • En l’absence de l’aval du bailleur, le locataire s’expose à des sanctions juridiques, des amendes notamment.
  • Si, en tant que locataire, votre contrat de bail est résilié et que vous retrouvez expulsé, votre sous-locataire sera également congédié.
  • Le non-respect des engagements par le sous-locataire en absence des documents censés l’y contraindre.
  • On peut aussi assister à la non réception des quittances de loyers ou au non renouvellement du bail au niveau du propriétaire ; ceci peut causer un manque à gagner au propriétaire.
  • Si la sous-location est faite à l’insu du bailleur, le sous-locataire peut se transformer en maître chanteur, et le locataire risquerait également de se faire expulser.
  • D’abord, la sous-location revient surtout à se porter garant des actions d’un individu qu’on ne connait peut-être pas. En cas de problème de loyer, de détérioration du logement, le locataire est tenu pour responsable ;
  • Le sous-locataire ne pourra profiter d’aucun droit dévolu au locataire principal en suivant la loi du 6 juillet 89 ;
  • De plus, le propriétaire qui est contre l’idée de sous-location, peut résilier à tout instant votre bail. Ainsi, vous vous retrouveriez sans domicile pour avoir tenté de contourner la loi ;
  • De même si durant la sous- location, vous aviez fait payer ou si vous faites payer des sommes exorbitantes ou abusives au sous-locataire, en comparaison avec votre propre loyer, vous serez, comme souligné plus haut, sujet à une lourde sanction pénale ;
  • Vos revenus en matière de sous-location sont déterminés quasi-uniquement sur la base des facteurs externes, qualifiables de variables changeantes au regard de toutes les failles que présente ce système.

Quid de la sous-location professionnelle

La sous-location n’existe que lorsqu’il y a une quelconque forme de contrepartie financière. Contrepartie pouvant être perçue comme de l’argent en liquide, un chèque ou simplement un virement bancaire.

C’est un business à part entière qui vous permet d’investir sans référer à la banque. Cela s’avère possible en ce sens que vous avez la possibilité de faire payer au sous-locataire plus que votre loyer mais cette pratique peut être perçue de façon illégale par la loi en fonction de vos exigences.

La sous-location professionnelle : quelles en sont les règles ?

La sous-location pro obéit à certains principes qu’il importe de rappeler ici.

  • un accord obligatoire, écrit, venant du bailleur ;
  • le locataire ne peut attribuer au sous-locataire plus de droits que ceux dont lui-même dispose ;
  • le respect scrupuleux des règles proscrites dans le contrat de bail signé entre le locataire et le propriétaire ;
  • l’interdiction, pour le locataire, de louer son logement plus cher que le loyer convenu avec son bailleur : le prix du mètre carré à payer par le sous-locataire ne peut excéder celui que paie le locataire lui-même.

Toutefois, il faut reconnaître que cette dernière règle ne s’applique pas aux agents immobiliers, étant donné leur statut de professionnels astreints à la loi Hoguet. C’est une règle qui leur permet de louer un logement et de le sous-louer plus cher.

La loi de Hoguet a pour but de fournir des garanties et des assurances de protection au public. Cette loi permet non seulement d’éviter l’escroquerie mais aussi de la punir si elle est effective.

Elle impose aux agences immobilières de faire connaître les honoraires de leurs prestations à leur clientèle, y compris les taxes. Ces informations doivent être affichées à l’entrée de l’agence tout en étant visibles de l’extérieur. A cet effet, il est parfois propice de se servir d’une vitrine. Les employés de ces agences immobilières doivent posséder chacun sa carte professionnelle accompagnée d’un registre des répertoires et mandats. Cette loi réglemente donc les activités des agences immobilières ainsi que celles de n’importe quel agent immobilier.

Comment devenir professionnel de la sous-location ?

Plusieurs opportunités s’offrent à vous en matière de sous-location professionnelle.

Vous pourriez devenir un agent immobilier dans le respect, bien sûr, des normes établies. Il suffira, en effet, de faire une demande à la chambre de commerce si l’on est titulaire d’un BAC+3 dans une filière de droit en immobilier.

Pour obtenir votre carte d’agent, il faudra soit un BAC+2 spécialisé dans le domaine de l’immobilier, soit un diplôme de niveau BAC+3 portant sur des études en droit, en économie ou en commerce, délivré par une université, un établissement d’enseignement supérieur public ou privé reconnu par l’Etat.

De même vous pouvez être amené(e) à faire des études plus poussées pour obtenir un BAC+4 ou un BAC+5 dans le domaine, à faire des stages afin de gagner une certaine expérience. Il s’agit là des diplômes qui garantissent un très grand éventail d’opportunités. Pour les non-bacheliers, ils devront particulièrement fournir la preuve de 10 ans d’expérience au moins en entreprise.

Les revenus d’un agent immobilier varient en fonction de la valeur des transactions effectuées. Il faut donc savoir se montrer empathique, attentif, faire preuve de charisme et de professionnalisme.

En tant qu’agent immobilier, vous devez être confiant et en mesure de séduire votre clientèle, faire preuve de spontanéité et d’un grand leadership.

Vous devez également vous montrer très mobile. Il est d’ailleurs exigé, en province, de disposer d’un permis de conduire eu égard au nombre de déplacements journaliers qui pourraient être effectués.

Carte professionnelle : pour quelle utilité ?

La carte professionnelle est nécessaire pour :

  • faire valoir votre titre d’agent immobilier,
  • procéder à des transactions sur immeubles, terrains ou constructions ;
  • faire des achats, ventes ou locations-gérance de fonds de commerce ;
  • faire de la gestion immobilière ;
  • réaliser la souscription, l’achat ou la vente de parts de société ou d’actions, le syndic de copropriété, le marchand de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou la sous-location en nu ou meublé, la conclusion de contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé.

Si vous réalisez une quelconque de ces activités en dépit de l’absence de la carte, vos actes seront considérés comme illégaux et sanctionnés d’une peine de prison de 6 mois ainsi que d’une amende de 7500 euros.

Une autre méthode n’exigeant pas de devenir agent et validée par la chambre de commerce est la signature d’un bail spécifique avec mention des clauses nécessaires pour rendre ce bail valide. Autrement, vous pouvez louer un logement non meublé, le meubler par la suite avant de le sous-louer. La présence des meubles, l’aménagement d’un décor et donc la modification du logement joue sur l’avis du potentiel sous-locataire. Tenez-vous tranquille, vos revenus seront légaux.

La sous-location et les fiscs

Les revenus tirés d’une sous-location meublée seront déclarés comme étant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous pouvez également bénéficier d’une exonération d’impôts si vous proposez un loyer raisonnable par mètre carré au sous-locataire sachant que le logis en question est votre habitat principal et que les pièces que vous aurez sous-louées constituent celles du sous-locataire.

Si vous sous-louez en nu, les revenus seront déclarés comme non commerciaux. Dans les deux cas, vos revenus sont imposables.

S’il s’avère que les craintes (souvent liées aux impayés et la perte du contrôle de son bien) du bailleur l’amènent à s’opposer à votre demande, vous pourriez lui faire une offre plus rassurante :

  • Procéder à la modification du bail en cours grâce à un avenant afin de transformer la location en colocation. Le sous-locataire devient locataire au même titre que le locataire principal. Les deux locataires seront dès lors liés par une clause de solidarité et d’indivisibilité du loyer.
  • Vous pouvez également procéder à l’établissement d’un nouveau contrat de location directement avec le sous-locataire dont le propriétaire prendra lui-même soin de vérifier la solvabilité et la sûreté.

En général, la sous-location professionnelle en France n’est pas en soi une activité illégale, tant les textes qui la régissent sont respectés. C’est une activité risquée à cause de failles potentielles qu’elle présente. Les gains qui en découlent sont assez conséquents et ne se limitent pas qu’à l’argent. Vous pourriez y gagner une certaine liberté, tout comme vous pouvez écoper d’une amende en cas de supercherie.

Il faut préciser que plusieurs possibilités d’appui et de nombreuses conditions existent si vous envisagez la sous-location comme profession. Pour plus d’information sur la sous-location professionnelle – Sources : https://gerer-mon-budget.fr/gagner-de-largent/sous-location-professionnelle

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